Juárez

Encarecen rentas de viviendas entre vacíos legales

Fotografía: La Verdad

Se estima que en Ciudad Juárez hay más de 64 mil casas de alquiler, cuya demanda se incrementó por los miles de recién llegados a la ciudad, por el desplazamiento de personas que cambian su residencia de un sector a otro, así como por muchos que buscan la independencia del hogar familiar

Martín Orquiz
La Verdad/Especial para El Diario

Ciudad Juárez – Durante dos meses, Josefina Loera recorrió varias colonias en busca de una casa de renta, debido a que la dueña de la vivienda que habitaba desde hacía seis años le informó que le subiría el cobro otros 2 mil pesos, lo que le pareció injusto y, sobre todo, muy caro.

“Empecé pagando 5 mil 500 (en junio del 2013), terminé pagando 7 mil pesos (a principios del 2019) y ya querían subirme la renta a 9 mil”, dice la mujer que tuvo que dejar su residencia en el sector de Valle del Sol.

Su rentera le justificó el aumento con la afirmación de que los costos en esa área de la ciudad aumentaron, al igual que las casas en renta, explica Josefina, quien se negó a pagar el aumento de más de 28 por ciento en el costo de su alquiler, entonces buscó otro lugar para vivir.

Los incrementos en el arrendamiento de viviendas son provocados por un alza en la demanda de ese servicio, impulsada, principalmente, por miles de recién llegados a la ciudad, por el desplazamiento de personas que cambian su residencia de un sector a otro, por inseguridad, así como por muchos que buscan la independencia del hogar familiar.

La condición, que afecta a miles de personas, es aprovechada por los caseros en este momento de bonanza en el negocio rentero, para elevar la rentabilidad de sus inmuebles.

Se estima que en Ciudad Juárez hay más de 64 mil casas de alquiler, se desprende de la Radiografía Socioeconómica del Municipio de Juárez 2018, así comenzó 2019, elaborada por el Instituto Municipal de Investigación y Planeación (IMIP).

En el documento se menciona que de las 393 mil 454 viviendas contempladas en este estudio, el 16.42 por ciento tenía la categoría de “alquilada”.

El mercado inmobiliario de las rentas en Ciudad Juárez es una rama económica que cambió su naturaleza en la última década, donde pasó de la bonanza al desplome y de nuevo volvió a repuntar para convertirse en un muy buen negocio que sigue en crecimiento, opinan especialistas en el tema, arrendadores y arrendatarios.

Sin embargo, coindicen los consultados, este boom se registra en medio de un vacío de disposiciones para la regulación de la actividad de alquiler de viviendas, que va en contra de los ciudadanos, porque provoca que las propiedades sean sobrevaluadas y que los precios de las rentas se disparen.

Además, de las disposiciones que existen para el negocio rentero pocas se cumplen y su vigilancia está lejos de la fiscalización gubernamental. Como ejemplo, inmobiliarios, señalan que a pesar de que la normatividad vigente obliga a los dueños de las propiedades a formular un contrato con su arrendatario, como lo establecen los códigos civiles federal y estatal, es una práctica que se hace de forma parcial y en ocasiones ni se hace.

Este tipo de contratos, explica la recaudadora de Rentas de Ciudad Juárez, Laura Marín Franco, por lo general se dan y se quedan en el ámbito privado, son pocos los que acuden a registrarlos ante la autoridad estatal.

Actualmente, esa oficina tiene un registro de 8 mil 289 contratos hechos entre arrendadores –que son los contribuyentes– y arrendatarios; sin precisar el número exacto, informa que los relacionados con casa habitación son una mínima parte, la gran mayoría se refieren a locales comerciales.

“Los contratos entre particulares son más complejos, es un arreglo entre ellos, incluso algunos son verbales, pero en dado caso también son válidos”, comenta la funcionaria estatal

Establecer un contrato, añade, protege a quienes rentan las viviendas y a los inquilinos, pero quienes enfrentan más conflictos por lo general son los arrendadores ya que afrontan hasta la destrucción de sus propiedades y el depósito que piden no cubre la totalidad de los arreglos.

También, en ocasiones los arrendatarios abandonan las casas sin liquidar en su totalidad los servicios como el suministro de agua, electricidad, gas o teléfono, dice.

Demanda y especulación eleva costos

El cobro de la renta en función del valor de las propiedades habitacionales depende mucho de la especulación, de qué es lo que marca el valor de la propiedad y va muy ligado a lo que el mercado está dispuesto a pagar, explica la urbanista con especialidad en valuación mobiliaria, Arehmi López.

“No se trata de que el dueño de una casa la quiera rentar y ponga el precio en 20 mil pesos, porque si no hay quien le rente esta propiedad nunca la va a arrendar, es un proceso en el que están enredados tanto el que busca rentar como el arrendador”, explica la especialista.

En el momento en que se renta una casa en un valor alto se genera una función de subir los valores cercanos y va muy ligado a que el mercado lo acepte, lo empiece a pagar y así se viene el aumento de valor, añade.

Fernando López es un inquilino que sufre por las circunstancias del mercado inmobiliario de rentas, ya que su casero prácticamente lo echó de la vivienda que ocupa desde hace un año y medio –por la que paga 4 mil 200 pesos al mes– porque, al parecer, venderá la propiedad.

“Después de que me avisó he estado buscando por varios medios una casa o un departamento en renta. Sin embargo, lo que yo he visto hasta ahora es que los precios subieron desproporcionadamente de dos años a la fecha”, se queja.

Dice que antes era posible encontrar un departamento en el área de la avenida De las Américas en 5 mil pesos, pero en la actualidad no bajan de 7 mil 500 u 8 mil en esa zona, es decir, hasta un 60 por ciento más caro.

Fotografía: La Verdad

“La renta de las casas subió, de manera que en las zonas que les llaman céntricas: por ejemplo, cerca de las avenidas principales como Plutarco Elías Calles, Tecnológico o Ejército Nacional, no bajan de 10 mil pesos”, menciona.

El profesionista comenta que buscó casa tanto en los avisos clasificados de los medios locales como en grupos de renta y venta de viviendas y departamentos a través de Facebook, notó que las inmobiliarias acaparan prácticamente toda la oferta.

Además, lo que se oferta ahora en su mayoría son alojamientos recién construidos o remodelados, eso hace que suba aún más el precio.

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Mucha gente, agrega, está en busca de lugares donde vivir, por eso hay una gran competencia.

“La gente va hasta con el dinero en la mano, lista para dárselo al arrendador y firmar ahí mismo el contrato”, afirma.

La casa que por ahora habita Fernando se ubica muy cerca de la Unidad de Medicina Familiar (UMF) 56 del Instituto Mexicano del Seguro Social (IMSS), establecida en la avenida Manuel J. Clouthier.

La percepción del inquilino es acertada, refiere César Domínguez Guzmán, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), quien considera que en la actualidad existe mucha demanda para rentar en general.

“Lo que vimos es que sí habían estado subiendo mucho las rentas, pero se saturó poquito el mercado y ya se está estabilizando, ya bajaron un poco”, comenta.

“Funciona como todo, como el petróleo, todo es lo mismo, cuando hay mucha oferta el precio baja, cuando hay mucha demanda sube, si se incrementa la demanda de vivienda en renta en Juárez los precios comienzan a subir, pero no tenemos una explicación concreta (del fenómeno)”, dice.

Acerca de los montos que se cobran, considera que son relativos, ya que incluyen la ubicación y otros factores a favor de los inquilinos. Hay quien paga hasta 40 mil pesos por una casa.

“Tenemos el precio ajustado a lo que el mercado puede pagar, pero si las casas tuvieran precios muy altos habría muchas que no se rentarían”, declara.

Explica que los arrendadores ofertan una propiedad en renta en 6 mil pesos y si tienen muchos interesados, la suben a 10 mil pesos, aún así las personas siguen buscándola, entonces continuará con ese proceso hasta que no haya más ofertas y ya entonces fija el precio que pedirá.

Por el contrario, la pone en 10 mil pesos y no se renta, entonces se le baja el precio: “el marcado es el que va mandando, así es como funciona”.

Esa circunstancia la enfrentó Osvaldo Márquez, un comerciante que visitó 15 propiedades en renta en un lapso de dos meses, hasta que encontró una que se ajustaba a sus necesidades.

Desde noviembre del año pasado vive en un departamento que se ubica cerca de la avenida Adolfo López Mateos, al que llegó luego de recorrer varias ofertas que estaban en lugares que consideró inapropiados por diferentes razones.

“Me topé con cobros de hasta 10 mil, era un dúplex con cochera para tres carros, estaba semi amueblado y se ubica por Plutarco Elías Calles, pero me pareció caro, luego me di cuenta de que lo bajaron a 8 mil, pero no me interesó”, cuenta.

Actualmente paga 3 mil 600 pesos, costo que le parece “bien” porque el departamento está amueblado, tiene estacionamiento privado y está céntrico y cerca de su trabajo; cuenta con una recámara, baño, sala pequeña y cocina-comedor, aire acondicionado y calefacción: “son aparatos viejos, pero funcionales”, añade.

Alquiler como negocio

Desde la experiencia de agentes inmobiliarios, rentar casas se tornó en una buena inversión, al grado de que personas adquieren viviendas nuevas con el fin específico de arrendarlas.

Mauricio Gaillard, gerente de operaciones de Alternativa Inmobiliaria, indica que en la actualidad es muy común que clientes compren para rentar porque es un muy buen negocio.

“Es una buena inversión, porque ahorita está muy equilibrado lo que pagas de mensualidad con lo que se puede cobrar de renta; es como dicen, la casa se va pagando sola”, comenta.

Ese fenómeno ocurre desde hace cinco años, ejemplifica la situación con la venta de 47 casas que hizo en un fraccionamiento, donde al menos 10 de los propietarios no viven ahí, sino que las equiparon y se pusieron a rentarlas.

Para calcular el pago del crédito, y de la posterior renta, se toma en cuenta aproximadamente mil pesos por cada 100 mil pesos del costo de la vivienda, entonces la mensualidad de una casa de un millón de pesos queda entre 10 mil y 11 mil pesos, alrededor de esa cantidad se puede rentar, explica.

El arrendamiento, señala, crece exponencialmente aquí: “en redes sociales anuncian una casa hoy y al día siguiente ya se rentó, va a seguir creciendo favorablemente para la ciudad, nosotros que estamos en el negocio estamos encantados”.

Carlos Escobar, gerente de ventas de la misma compañía, advierte que Ciudad Juárez es cara y además, agrega: “la demanda le favorece al propietario porque puede favorecer los precios; además, la ubicación tiene que ver para fijar el precio, hay áreas más requeridas que otras, una es la conocida como zona dorada, otra la de Sendero o Valle del Sol, también alrededor de Campos Elíseos”.

Conforme la propiedad se va alejando a las periferias, van decreciendo los costos, en el suroriente se pueden encontrar rentas de 2 mil 500 a 3 mil pesos.

En las colonias, cuenta, hay propiedades con patios amplios, donde se construyen uno o dos departamentos para arrendar, incluso dividen las viviendas grandes para rentar habitaciones.

Alejandra Calvo, vendedora inmobiliaria, tiene conocimiento de esa circunstancia, declara que las personas compran la casa en una cantidad y rentan las habitaciones, los dormitorios, mientras que las áreas semipúblicas como cocina, comedor, sala o baño son usadas por todos.

El propietario renta habitaciones en unos 3 mil pesos en casas de tres o cuatro piezas, son grandes, suelen tener patio y buen nivel, ofrecen dos o tres cajones de estacionamiento.

Advierten riesgos del boom rentero

Aunque es un gran negocio, Arehmi López, urbanista especialista en evaluación mobiliaria, advierte del peligro económico de las condiciones en las que repunta esta actividad.

En Estados Unidos, ejemplifica, se creó una burbuja financiera que se generó precisamente a raíz del aumento en el precio de la venta y renta de propiedades, un incremento que se dio sin razón, sólo porque el mercado comenzó a pagar más, más y más.

“Este aumento generó un momento en que las personas no podían pagar su vivienda y no valía, no justificaba ese valor en la realidad”, añade.

Este marcado, dice, debe estudiarse y cuidarse para impedir que prevalezca la especulación y las personas con necesidad de una casa en renta pague lo justo y se eviten montos inflados solo por el deseo del arrendador de cobrar conforme a su perspectiva personal.

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