Prerrogativas a intereses privados se ponen al descubierto entre señalamientos de presuntas irregularidades en la construcción que se lleva a cabo en uno de los cruceros con mayor tráfico vehicular de la ciudad
El Gobierno Municipal le dio luz verde con expedición de licencia de uso de suelo otorgada al empresario inmobiliario Jesús Otero; Desarrollo Urbano asegura que la obra se realiza dentro del marco legal
Rocío Gallegos/Gabriela Minjáres
La Verdad
Ciudad Juárez– La construcción de una farmacia con presuntas irregularidades, en un polígono rodeado por las avenidas Paseo de la Victoria y Ejército Nacional, se cimienta en una serie de concesiones otorgadas por administraciones municipales a intereses privados por encima de los públicos.
Tras una revisión a documentos y entrevistas realizadas por La Verdad, en medio de la polémica por supuestas anomalías en la obra, se descubrió que el Gobierno Municipal dio luz verde a su edificación con la expedición de una licencia de uso de suelo otorgada al empresario inmobiliario Jesús Miguel Otero Armendáriz.
De acuerdo con la anuencia, a Otero Armendáriz –uno de los financiadores de la campaña política que llevó a Armando Cabada Alvídrez a la alcaldía en 2016– se le autorizó el uso del polígono de un poco más de los mil 548 metros cuadrados, ubicado en medio de avenidas que conforman uno de los cruceros que tienen mayor flujo vehicular de la ciudad.
Así consta en la licencia número DGDU/LUS–1294/2018 otorgada el 24 de abril del 2018 por la Dirección General de Desarrollo Urbano del Municipio, en la que se considera factible el aprovechamiento de ese predio con fines comerciales y de servicio.
La licencia de uso de suelo para el predio donde se construye la farmacia fue expedida a nombre de Jesús Miguel Otero Armendáriz, el 24 de abril del 2018
Jesús Otero, director general de Century 21, confirma que realizó el trámite porque su empresa inmobiliaria fue contratada para rentar el terreno en el que se construye la farmacia.
Sin embargo, asegura que no hay ninguna irregularidad en la licencia de uso de suelo obtenida, porque no fue beneficiado por el Gobierno Municipal por ser amigo y apoyar las aspiraciones políticas del alcalde Armando Cabada.
“Nosotros tenemos una política ética aunque la gente no lo crea y aunque la gente especule, porque la gente prefiere especular, creer que hay (cosas malas), yo no he hecho ningún negocio con el señor Armando Cabada en esta administración ni lo hice en la anterior”, sostiene.
Además, ampara la legalidad de la obra con un convenio administrativo de permuta firmado el 2 de enero del 2001 por el Municipio, representado por Gustavo Elizondo Aguilar en su calidad de alcalde, así como otros servidores públicos y dos regidores, en el que se conceden exenciones para el desarrollo en ese predio.
Dicho convenio, del cual Otero otorgó una copia, se elaboró para realizar en ese año la prolongación de la avenida Ejército Nacional, obra con la que se afectaría un predio que entonces era propiedad de la Inmobiliaria Pejorza, de los hermanos Pedro y Jorge Zaragoza Fuentes.
El documento indica que por la afectación que se hizo al predio de los particulares, del cual quedó una superficie de mil 472.61 metros cuadrados, el Municipio les entregó en permuta un terreno de 369.13 metros cuadrados que tenía en el mismo lugar, y al fusionarlos sumaron un total de mil 841.74.
Asimismo, en dicho convenio las autoridades municipales acordaron que, en compensación, el uso de suelo y la licencia de construcción del terreno no serían condicionados a restricciones una vez que el particular quiera desarrollar su proyecto en su inmueble, el cual podría ser una “tienda de conveniencia, local comercial y mini estación gasolinera”.
“Esta administración pública tuvo que otorgar el uso de suelo en base al convenio que se había firmado y ratificado por el Municipio en las administraciones anteriores, yo no tramité ese convenio, no lo firmé, porque en aquel entonces no era el dueño del terreno”, dice Otero.
Aunque en la licencia de uso de suelo sí se le establecieron restricciones que debe respetar en la construcción y en las vialidades, las cuales presuntamente aún se incumplen, como fue denunciado por regidores.
Acuerdos no están encima de la normatividad: Amparo Beltrán
Las presuntas irregularidades surgieron en medio de una polémica contra la obra que se desató por señalamientos de ciudadanos que cuestionaban su ubicación: “¿A quién se le ocurre permitir esta construcción en un camellón?”.
Así se podía leer en grupos de vecinos y de urbanistas en redes sociales, de donde la discusión y el cuestionamiento a las autoridades de desarrollo urbano de la ciudad brincaron hasta el seno del Cabildo, donde los regidores de la fracción del PAN piden ahora que se suspenda y derrumbe la obra por presuntas anomalías.
La regidora Amparo Beltrán Ceballos, quien junto con su compañero de fracción Enrique Torres Valadez denunció públicamente las presuntas irregularidades en la construcción de la farmacia, considera que ni la existencia de dicho convenio, del cual asegura sólo tiene referencia verbal, exenta a los particulares y a Desarrollo Urbano cumplir con la normatividad.
Los regidores Amparo Beltrán Ceballos y Enrique Torres Valadez durante la conferencia de prensa donde denunciaron las presuntas irregularidades en la construcción de la farmacia. Fotografía: Cortesía
“No hay nada que obligue a la dependencia a fomentar la ilegalidad, si en su caso se pactó algo en otra administración, esta no está obligada, a menos que Cabildo lo hubiera hecho… aun así no se puede obligar a otra administración a mantener un acuerdo de ese tipo”, afirma.
Explica que, derivado de una investigación documental y una revisión física del lugar, detectaron una serie de irregularidades en la construcción del negocio, principalmente porque genera inseguridad al restar visibilidad a los guiadores que transitan en la zona.
Agrega que los cajones de estacionamiento no cuentan con la superficie para maniobrar adecuadamente y la distancia de las entradas y salidas incumplen con el Reglamento de Construcción.
Además, la obra que lleva un avance del 80 por ciento, los regidores panistas señalaron que cuenta sólo con licencia de construcción provisional, carece de un vaso de captación y pozo de absorción pluvial y tampoco tiene dictamen de Protección Civil, indispensable por las velocidades que se permite en las vías rápidas que la rodean.
Dichas observaciones se hicieron a través de un oficio entregado a la Dirección General de Desarrollo Urbano, a la que pidieron “la clausura inmediata de la obra en tanto se aclaren las observaciones y si no se cumple por la figura del polígono tan irregular, llegar a la demolición”.
Convenio da manga ancha para la obra: Otero
Jesús Otero rechaza todas las observaciones realizadas a la obra por los regidores panistas, las que califica como “golpeteos políticos” entre los grupos de poder en el gobierno, lo que afecta a la iniciativa privada, como es su caso.
Asegura que el convenio firmado da “manga ancha” para realizar la obra sin siquiera pedir permiso a Desarrollo Urbano o Protección Civil, porque las autoridades municipales ya habían aprobado el uso de suelo.
Aunque la licencia de uso de suelo otorgada a Jesús Otero para ese predio está condicionada, entre otras cosas, a un estudio del impacto de la vialidad para determinar accesos y salidas, así como respetar las condicionantes en materia de impacto vial.
Igualmente, entre las restricciones a respetar, se enumera el dictamen de Protección Civil que, a través de un oficio dirigido a los regidores panistas –el 31 de enero de 2019–, la dependencia afirma no se ha realizado.
Sin embargo, la directora general de Desarrollo Urbano, Lilia Ana Méndez Rentería, asegura lo contrario. El pasado 12 de febrero desmintió a Protección Civil e informó, sin exhibir el documento, que se emitió en agosto de 2018.
La funcionaria asegura que la construcción de la farmacia se realiza dentro del marco legal: “es falso que no cuidamos las restricciones”.
La directora de Desarrollo urbano ofrece detalles de la obra de la farmacia y muestra mapa del polígono donde se construye. Fotografía: Gobierno Municipal/Cortesía
Negocia alquiler de terreno que fue su propiedad
Más allá de los documentos que vinculan a Jesús Otero con la obra, empleados de la farmacia en la ciudad dieron a conocer que ellos no son dueños del terreno y aseguraron que ni siquiera son quienes construyen.
“La constructora no es Farmacia del Ahorro, es una constructora. No sé cómo se llama”, asegura una mujer que se identifica como la administradora, entrevistada en las oficinas de Farmacias del Ahorro en la ciudad.
¿Son propietarios de ese terreno?
–No, lo rentamos, todos los lugares donde están las farmacias son rentados.
¿A quién le van a rentar ahí?
–A Otero
¿De Century 21?
–Sí, ellos nos rentaron a nosotros.
Otero ratifica que a través de su inmobiliaria presta el servicio a la farmacia, que le pidió rentar el terreno para construir el inmueble comercial.
“Farmacias del Ahorro nomás rentó el terreno, no se rentó el edificio, el edificio lo está construyendo Farmacias del Ahorro con recursos de Farmacias del Ahorro, el permiso de construcción lo tramitó Farmacias del Ahorro”, dice.
Menciona que lo único que hizo fue ratificar el uso de suelo que ya tenía el predio a través del convenio firmado hace 18 años, porque la actual administración no tenía conocimiento de dicho acuerdo que está protocolizado ante notario público.
Comenta que Inmobiliaria Pejorza vendió el terreno a Cervecería Cuauhtémoc Moctezuma (en 2006, según consta en el Registro Público de la Propiedad) y él después (en 2008) lo compró a través del Grupo Inmobiliario Ixtla, que representa legalmente.
“Compré el terreno a un precio, dure con él algunos años, lo vendí a otro precio, me gané una lana con la venta y se acabó mi negocio, es a lo que me he dedicado toda la vida”, refiere.
Según los datos registrales, el empresario inmobiliario vendió el predio a finales de 2011 a Magar Inmobiliaria, representada por Norma Concepción Sánchez Ruiz, quien a su vez aparece también como representante del Grupo Inmobiliario Ixtla en dicha transacción.
Magar Inmobiliaria, tiene su sede en la ciudad de Chihuahua, donde también se encuentra la empresa Suministros y Proyectos Hidráulicos, que de acuerdo con información de los regidores panistas, es la encargada de la construcción de la nueva sucursal de la cadena de farmacias.
Fotografía: La Verdad
‘Es una aberración urbanista’
Urbanistas consultados por La Verdad coinciden que el lugar donde se construye la farmacia no es adecuado para la operación de un negocio, además de que está sobre lo que comúnmente se contempla como área de equipamiento urbano.
Sobre la obra, el arquitecto y urbanista Agustín Medrano afirma que “es una aberración urbanista completa, no es posible que se haya permitido”.
Acrecienta el desorden urbano en la ciudad e impacta en desplazamiento de peatones y automovilistas. No se vale, dice.
Medrano asegura que, por su ubicación, además del mal aspecto el inmueble va a impactar en la visibilidad tanto de peatones como de vehículos.
En esto último coincide Alma Rodríguez, investigadora de estudios de planificación urbana, quien además advierte que la obra en ese lugar representa un foco de inseguridad vial.
Rodríguez comenta que hay tres cosas en los que se deben poner atención, sobre todo por el tamaño del predio: el área destinada para estacionamiento y maniobras de carga y descarga de mercancía, la permeabilidad del terreno, así como la seguridad vial en el crucero.
Considera que por el tamaño del terreno no se cumple con lo que las disposiciones municipales en cuanto a cajones de estacionamiento, espacios para entradas y salidas, ni en el espacio requerido para el desembarque de mercancía.
De acuerdo con el Reglamento de Construcción, los locales comerciales deben tener un cajón por cada 15 metros cuadrados de área de venta o 5 cajones como mínimo, el que resulte mayor.
Otra cuestión que se debe exigir es la permeabilidad, dijo. “Ahorita es permeable porque es tierra, pero al momento que construya y se pavimente, se tiene que ver el manejo del agua pluvial, que debe ser dentro del predio, porque si no se estaría manejando agua a la vialidad y no debe ser así”.
Aunque lo que enciende la alerta, menciona, es la seguridad vial, porque ahí cruzan dos vialidades principales que tiene alto flujo y entonces, al momento que ahí se coloca una nueva actividad o un comercio se convierte en un atractor, tanto de personas caminando y de vehículos.
Advierte que la situación se agrava porque en ese crucero de Ejército Nacional y Paseo de la Victoria no hay infraestructura para que puedan cruzar en forma segura los peatones.
Sobre esto último, el urbanista Gabriel García afirma que en esa zona de vialidades de alta velocidad y alto flujo vehicular, no hay ni banquetas, porque desde que se diseñó ese crucero se contempló únicamente el tráfico vehicular.
El problema se agrava, según su señalamiento, porque el nuevo negocio estará entre avenidas de altas velocidades, así como por la distancia que existe entre una esquina y la otra, donde además los camellones no cuentan con ajustes para permitir un desplazamiento continuo de personas.
No debe plantearse solamente como una cuestión de pintura y señalética, afirma el experto en planeación urbana, quien además asegura que la farmacia se construye en un área que comúnmente se contempla como parte del equipamiento urbano.
Fotografía: Alejandro Sánchez
Ni camellón ni área verde: Desarrollo Urbano
La directora de Desarrollo Urbano, Lilia Ana Méndez, asegura que el predio donde se construye la farmacia no es ningún camellón ni área verde ni área pública o de infraestructura de la ciudad, es un terreno de un particular.
Se advierte así por la forma caprichosa del polígono que se derivó de las afectaciones que se llevaron cuando se hizo la conexión de las prolongaciones de las avenidas Ejército Nacional y Paseo de la Victoria, pero el dueño siguió con la propiedad y tiene uso de suelo para explotarlo, explica la funcionaria.
Por lo que la obra, agrega, que se está ejecutando, cuenta con una licencia.
Consultado sobre esto, el urbanista Medrano afirma que el hecho de que el predio sea de un particular, no necesariamente se le debe permitir que se construya ahí.
Se puede indemnizar por el pedazo y poner ahí hasta un jardín, agrega.
El hombre asegura que el lote atrapado entre vialidad forma parte de la avenida Paseo de la Victoria, “es un camellón que resultó grande, es parte de la traza urbana de una calle, de un crucero”.
Sin embargo, la directora de Desarrollo Urbano sostiene lo contrario.
Y sobre las observaciones de inseguridad vial que la operación del negocio va a generar en ese crucero, afirma que a los responsables de esa obra se le van a requerir estrategias de movilidad muy específicas, que es la parte técnica más sensible por lo que se le pidió al Instituto Municipal de Investigación y Planeación (IMIP).
Entre las recomendaciones del IMIP se encuentra respetar las vías en el entorno, es decir, las avenidas Ejército Nacional y Paseo de la Victoria, así como tener definidos accesos y salidas al estacionamiento porque no está permitido el servicio directo a la vialidad.
En el dictamen establecen medidas y dimensiones de accesos y salidas, del estacionamiento, de los cajones y banquetas, los que aseguran los regidores se incumplen y no son factibles de cumplir por el tamaño del predio, por lo que piden la demolición.
Méndez Rentería asegura que el problema en ese crucero “no es si tenemos muchos o pocos carros, es porque no hacemos caso a la señalética para intervenir en uno y otro sentido, queremos dar vuelta donde no es”.
Con la infraestructura que se le está exigiendo al empresario desarrollador de la obra se van a resolver problemas existentes aún sin la farmacia y aparte nos va a garantizar que cuando pueda estar en operaciones ese inmueble, quienes entren y salgan no vayan a generar un problema adicional, esa es la parte que nos toca cuidar, afirma la funcionaria municipal.
En medio de los cuestionamientos y los señalamientos de irregularidades, los anuncios panorámicos de la farmacia y las leyendas de apertura que ya se encontraban en sus ventanales fueron cubiertos con plástico negro en espera de la respuesta oficial de la autoridad municipal.
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